三、未来住宅产业的发展特征 

以上是对建筑发展历史的总结和分析，现代建筑是为了满足人们的相对单一居住功能，房屋的设计制造和管理仅仅是针对房屋的基本功能、突出的是房屋自身的价值，但中国社会已经进入了一个新的时代，各种新型科技突飞猛进，互联网和物联网逐渐融入我们的生活，房屋不再突出单一居住功能，而是我们生活各项功能的延伸和综合，其智慧功能将成为房子的主要部分，就像汽车飞机是我们肢体运动功能的延伸，通讯工具是我们听觉、视觉功能的延伸，电脑是人类大脑功能的延伸一样，未来的房子将成为社会肌体的活性细胞，让我们足不出户即可完成居家生活养老所需。

房屋制造者将告别粗老笨重的模式，工厂化个性定制，物联网下的采购，集约化的经营，全寿命的管理将颠覆传统建筑业。

针对这些年的建筑飞速发展我们暂称之为第一次浪潮，其特点是：掠夺式开发，粗放式经营，人海式建造，单一式管理，低水平重复。未来建筑业是一次革命，是一次新的浪潮，我们的企业和个人必将迎接新的巨变，在此笔者和大家对未来建筑业发展做一次展望。

（一）居住需求分析

（1）养老型住房需求

人口老龄化是不可逾越的社会课题

中国人口老龄化的五个显著特征

①规模大 

2013年底，老年人口超过2亿，未来20年平均每年增加1000万，目前老年人人口占全球的22%，2030年将升至26.9%， 2033年前后将翻番到4亿。 

② 速度快 

本世纪前半叶，全球60岁以上人口比重上升11.8%，中国上升23.6%。 

③ 峰值高 

2040-2060年，人口老龄化存在一个凸起的高峰。 

④ 不均衡 

2030年，农村老年人口比重突破33%，高于城市12个百分点；少数省市突破30%。 

 ⑤ 跨度长 

人口老龄化高峰与人口数量高峰相重叠，需要长期保持适度低生育水平。 

（2）年轻人对家庭现代化的需求

随着国家的发展，国民受教育程度在提高，更多的年轻人要求足不出户能了解世界，在家完成与社会的互联互通，享受更便捷的物质配送，子女家庭教育更现代化，完成与教育机构的融合。

（3）办公居家功能合一房屋的需求

将来办公会逐步走向家庭化，小微企业业主，互联网企业从业者，大公司因交通原因对员工的办公分流，家庭办公将成为主流。

（二）.针对住房社会功能的完善及人民对房屋的市场需求，房地产将出现以下发展方向

1.发展节能环保型住宅。抓住标准编制、前端订制、终端应用三个关键环节，采用系统化组织、规模化订制、工业化生产方式，打造新型住宅产业链。加强政府引导，以各类保障房为突破口，充分运用“广厦奖”、国家康居示范工程、住宅性能认定等引导机制，提高产业化方式建造住宅的比例。【海绵城市理念，地下管廊建设，单向交通设计】

 2.推进住宅设计标准化。针对住宅建筑层高、开间、进深、厨卫等，研究编制和推广实施全省统一的设计标准，建立完善建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系，为住宅构件和部品工厂化生产、规模化应用奠定基础。针对建设公共租赁房、棚改安置房、普通商品房的需要，研究编制不同面积的住宅建筑标准图集，提高设计和施工效率，推动住房建设订单化、批量化。

3.推进住宅施工装配化。加快推广装配式钢筋混凝土、钢结构、轻钢结构等新型建筑结构体系。大力发展新型建筑构件生产企业，大幅度提高住宅施工装配化程度，逐步将露天作业、现场浇筑向工厂化订制、专业化装配转变。

1）绿色建筑的建造方式，符合国家节能减排政策； 

2）施工吊装方式，不用外脚手架，同时减少木模板使用量； 

3）干法施工，减少施工用水；现场减少粉尘、噪音、垃圾、污水的污染。

节能70%：集中工厂化生产，综合能耗低；建造过程节能；墙体高效保温；门窗密闭节能；使用新能源及节能型产品。

节水80%：很多工序都是在工厂完成的，是区别与传统泥瓦匠施工模式的“干法造房”，大量节约施工用水。

节材20%：工厂规模化生产，优化集成最大限度减少材料损耗。 

节地20%：更小面积实现同等功能，提高土地利用率，比如三口之家的三房两厅两卫房间我们可以做到85平方米，而且每个部分都有非常舒适的空间。

节时70%：住宅工厂化尽量减少施工作业，可以使劳动效率大幅度提高5~6倍，与传统建筑方式比，只需其1/3 建设周期。

环保：工厂制造与现场装配式作业，无粉尘、噪音、污水污染；提高工业设备环保技术水平，集中装修，无二次装修大量建筑垃圾污染；每百平米建设面积可减少产生约五吨建筑垃圾；同时减少森林与土地的破坏，其产品部件全面使用环保材料，绿色健康。

4、推进住宅部品通用化。以住宅建筑设计标准特别是模数体系为依据，组织编制住宅部品地方标准并定期发布推荐目录，引导部品生产企业系列开发、规模生产、配套供应与多种住宅建筑衔接通用的部品。以太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗、低辐射镀膜玻璃、轻质建材、供热计量温控、节能保温与结构一体化、整体厨卫为重点，以骨干企业为依托，抢占全国建筑节能环保技术和产品制高点。

5.推进土建装修一体化。引导开发企业从委托设计入手，组织实施土建装修一体化，建设销售成品住房，避免施工过程中的拆改，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。我省正研究制定地方强制性技术标准，2017年城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

6.推进技术应用集成化。指导开发企业综合运用节地、节能、节水、节材、环保、低碳和互联网等技术，充分发挥技术集成作用，建设绿色建筑、智能家居、智慧社区。积极推广百年住宅体系，提高住宅的安全性和耐久性。增强住宅内部空间设置的灵活性和自主性，为购房者在入住前进行个性设计、提供菜单化装修选择。 

7．加快信息技术推广应用，建造智慧建筑，建设智慧社区，发展智慧城市。

 智慧城市就是运用信息和通信技术手段感测、分析、整合城市运行核心系统的各项关键信息，从而对包括民生、环保、公共安全、城市服务、工商业活动在内的各种需求做出智能响应。其实质是利用先进的信息技术，实现城市智慧式管理和运行，进而为城市居住者创造更美好的生活，促进城市的和谐、可持续增长。随着人类社会的不断发展，未来城市将承载越来越多的人口。目前，我国正处于城镇化加速发展的时期，部分地区“城市病”问题日益严峻。为解决城市发展难题，实现城市可持续发展，建设智慧城市已成为当今世界城市发展不可逆转的历史潮流。             

    而智慧社区建设就是以上述概念为借鉴，包括智慧家居、智慧物业、智慧政务、智慧公共服务等多项内容。智慧社区的概念一经提出便迅速普及，结合多个领域展开深入发展。

智慧社区是智慧城市建设的主要载体，它是通过综合运用现代科学技术，整合区域人、地、物、情、事、 组织和房屋等信息，统筹公共管理、公共服务和商业服务等资源，以智慧社区综合信息服务平台为支撑，依托适度领先的基础设施建设，提升社区治理和小区管理现代化，促进公共服务和便民利民服务智能化的一种社区管理和服务的创新模式，也是实现新型城镇化发展目标和社区服务体系建设目标的重要举措之一。 

智慧城市的建设是基于建筑信息模型（BIM）技术的标准化建筑构件和部品数据库建立，积极运用物联网、地理信息系统（GIS）、大数据、云平台等技术，以住宅开发为主体，着手构建覆盖建筑设计、构件和部品生产、运输、施工、监理、验收、物业管理全过程的信息系统，推动住宅建造和管理智能化。 

四、建筑企业的转型和未来发展

经过十几年的高速发展，房地产已由卖方市场转为买方市场。2014年，我省房地产供求状况发生逆转，商品房投资和销售由1998-2013年的年均增长25%左右降到6.9%、-6.4%。将来房屋市场将回归商品的一般属性，购房者更加理性、更注重工程质量、功能质量、环境质量，等深层次需求。

房地产业有三个子行业，开发行业一直处于绝对主导地位。随着房地产增量市场转为平稳发展，随着跨界地产份额的扩大，随着存量房产的不断增加，物业管理规模将稳步上升，咨询、评估、经纪等中介服务也会悄然增长。组织结构将由扁平化、散乱型转向立体化、协作型

随着房地产业“平利”“微利”时代的到来，具有资金、技术、管理优势，有市场前瞻性的企业将成长壮大，成为行业巨头。大型企业集团横向联合尤其是上下游行业之间的纵向协作将趋于普遍。建筑工业化、装修一体化、房屋智能化、小区智慧化将融为一体，物业管理将是建筑质量和功能的延伸。将来的建筑企业将是集房屋设计建造、质量终身跟踪维护、客户延伸服务（生活、医疗、养老等）的综合性团体，是智慧化城市末端载体。

综合以上分析，我公司将顺应市场变化，在保持公共建筑、工业建筑传统优势的同时出现以下转型变化：

1、房地产开发突出房屋信息化智慧化功能、环保功能，建设智慧环保小区。

（1）将医疗、安保、物流、生活服务、娱乐等与社区互联互通。老人、儿童可便捷的与家人实现定位、视频交流，紧急救助可一键呼叫、快速定位，独居老人通过生命检测系统被医疗机构或社区服务、外地子女远程监护、及时照料从而解决家庭养老的难题。

 

（2）大力发展新风和中央空调系统、直饮水系统、中水系统，小区污水垃圾现代化处理系统，突出环境友好功能，实现差异化的市场销售战略，促进开发引领下的产业升级。

1、加快发展建筑产业现代化。建筑产业现代化是以建筑业转型升级为目标，通过标准化设计、工厂化生产、装配式施工、一体化装修、信息化管理实现传统生产向工业化生产的转变，从而提高工程质量、生产效率、和企业效益。具体有以下工作：

（1）培育新型建筑产业工人。统计显示建筑从业工人普遍年龄偏大、文化层次偏低、从业人员正急剧减少，这些将意味着建筑人工成本将再次攀升，技术进步将难以实现。因此，通过技术职业教育产生新的建筑产业工人已迫在眉睫，事实上，我单位决策层已高瞻远瞩通过发展技校在逐步实现这一战略。

（2）加快科研步伐。其他地区开始产业化转型的企业已通过校企联合、专项科研、群众活动完成了大量的产业化专利，有的多达数百项；技术规程、操作手册已成成套系统。我们应迎头赶上，为企业远景发展储存力量。

（3）引进现代化管理体系。技术含量的增加、建筑上下游的变化决定了需要革新管理体系，使人尽其才，通过研究责权利的啮合关系来适应未来的管理要求。

（4）适时引进先进的工业化生产装备，及时培育操作人员，并通过样板工程，扩大市场影响力，获得有关部门的支持和扶持，阻击其他大型企业对菏泽市场的渗透。

（5）研究装修一体化的趋势。实现建筑功能部品制造或横向企业战略联合，快人一步，扩大企业规模、提高综合效益占领市场制高点。

2.建立新型物业管理体系，保证工程质量的服务延伸，适应小区智慧化的管理要求。