前期物业管理阶段

1.前期物业服务合同和临时管理规约。前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务并签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同主要内容包括合同的当事人，物业的基本情况、服务内容和质量、服务费用、物业的经营管理、承接查验和使用维修、专项维修资金的使用、违约责任及其他事项。

前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

2.物业的承接查验。应当按照《物业承接查验办法》规定的内容和程序，对物业资料，物业共用部位、公用设备、公用设施进行查验。对查验中所发现的问题应及时反馈，跟踪验证。应当按照《物业承接查验办法》规定的移交内容对物业资料和物业共用部位、公用设备、公用设施进行移交。物业服务企业应当自物业交接后30日内，持有关物业承接查验和移交的文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。

3.入住服务的管理。入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理企业为业主办理物业管理服务手续的过程。物业管理企业和开发商设定一定的入住流程，引导业主办理入住手续。入住过程中要注意查验房屋及发放钥匙。入住后要及时整理业主资料并归档。

4.装修管理。装修管理是物业管理服务过程中的重点和难点之一，在于业主的物业实用、美观、舒适与建筑安全和公共。权益之间的矛盾。装修管理的重点在于有效监督法律法规规定的禁止装修行为和未经批准的装修行为；难点在于物业管理企业无法及时制止违法违规的装修行为。

常规物业管理服务

1.物业服务合同。物业服务合同与前期物业服务合同的区别在于：合同的当事双方和合同期限不同。物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项，服务标准、服务费用、双方的权利义务，专项维修资金的管理与使用，物业服务用房的使用，共用部位和共用设施设备的管理使用，合同期限，物业服务企业的退出，资料的移交，违约责任等内容进行约定。

2.物业管理服务事项。房屋及物业共用设施设备管理维修服务（房屋维修，供配电，供排水，消防、电梯等）；物业环境卫生管理服务（清洁卫生、消杀及绿化等）；公共秩序管理服务（公共安全、消防安全及车辆停放等）；物业管理风险防范及紧急事件处理（人为破坏、自然灾害等）；社区文化管理服务；客户及物业档案管理服务；物业的财务管理。

（恒良物业  王晓丽整理）