2021年中国房地产行业发展前景分析

目前，我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变化，随着房地产融资政策持续趋紧，行业金融红利逐渐消失，“三道红线”要求提出后，房企多措并举降低杠杆，企业从高速增长转变为高质量发展。

房企业绩普遍上涨乏力，行业的“黄金时代”正在渐行渐远。从2年前就喊着要“活下去”的房企们其实也是在各自蓄力，多元突围。无论是从规模扩张转向高质量增长保持适度规模，还是积极寻找新的业务增长点，房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪。

“活下去”。龙头房企万科作出了房地产行业转折已经到来的判断。随着我国房地产调控长效机制不断完善，房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。近期，房企年报显示，多数房企在营收、利润方面业绩较理想，但销售额增幅在逐步告别高增长，进入中低速增长。在行业集中度不断提高、行业增速放缓的情况下，聚焦主业、精细化运营、提升品质、高质量运作、适度规模成为各大房企角力的关键词。

风险：融资环境逐步收紧，降负债成重要任务

2020年伊始，“去杠杆、降负债”成为房企的重要任务之一，“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所降低，降杠杆初显成效。长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。短期偿债能力方面，2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.40，较上年下降0.05，速动比率均值为0.49，与上年持平。

2020年在监管要求下，房企开始积极降低杠杆水平，但各企业负债水平不尽相同，龙头房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需警惕资金链风险。

发展：行业利润空间收窄，投资态度趋于谨慎

2020年，TOP500房地产开发企业营业收入均值达183亿元，较上年增长10.36%。营业成本均值139亿元，较上年提高17.05%。近两年来，营业收入均值增速、营业成本均值增速均处于下滑趋势，营业收入增速不及营业成本增速。净利润均值为11.01亿元，同比下降11.08%，净利润均值增速近年来首次为负。

2020年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为1.32%，较上年下降了0.52个百分点；净资产收益率均值为4.53%，较上年下降了4.16个百分点；成本费用利润率均值为11.25%，较上年下降了6.75个百分点。利润空间收窄，房企总资产逐年上涨，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。

在业务布局方面，房企一改过去全面铺开的拿地策略，态度逐渐谨慎，不再单纯追求数量，开始注重土地质量。不少房企重点关注一二线城市，同时关注围绕都市圈的三四线城市。人口变迁带动了城市格局的改变，许多房企开始深耕重点城市，重点区域的土地储备依然是房企长远发展的保障。

策略：运营指标小幅下降，非住领域拓展加速

2020年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.11，较2019年降低0.02；整体流动资产周转率均值为0.14，与2019年持平；总资产周转率均值为0.10，较2019年降低0.01。从三大运营指标看，总体数据依然处于低位。 

随着融资环境持续趋紧，金融红利逐渐消失，管理红利时代来临。周转能力强是管理红利的重要体现之一，但在当前的市场环境下，驱动周转的因素发生了变化。相较于过去高杠杆推动的高周转，如今在融资趋严的背景下，房企更多通过提高执行效率、实施精细管理来提高企业周转速度。同时，近年来龙头房企在非住领域纷纷尝试轻资产化运营，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非住领域拓展加速。

此外，产品质量作为产品品质的基础项，也是房企打开和稳固市场地位的重要点。近年来，房企在提升产品品质方面也投入了更多精力和意识，以提高产品口碑。同时，房企通过多元创新能力形成差异化竞争，为企业价值增长提供新动能。以自上而下的结构进行战略创新、组织创新、管理创新、技术创新、产品创新和营销创新。

趋势：地区销售分化明显，行业分化格局加剧

随着“房住不炒”导向持续落实，各地区商品房销售情况格局分化。长期来看，人口有向大都市圈聚集的趋势。一方面户籍改革制度持续推进，增加了人口流动的自由度。更重要的是，参与人才争夺的城市不断扩大，优惠的政策力度不断增加，也导致了区域分化明显。

房地产行业作为经济的压舱石和稳定剂，2020年依然稳步发展，全国商品房销售面积和销售金额均创出历史新高。与此同时，越来越多的房企，包括规模房企，由于决策失误、杠杆过高等原因纷纷退出竞争，行业的分化格局加剧。

回顾2020年，房地产行业正处于粗放式向精细化发展的过渡期，房企根据自身的发展格局、未来规划进行了相应的调整。房地产主业住宅产品精细打磨，逐渐展现出新的“人居”风格；产业链纵向深化，不断开发新的利润增长点；业务横向多元化并行，在存量市场上百花齐放。

存量时代，房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略，根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品，为市场提供更好的服务。房地产行业正走在转型升级的道路上，受政策和市场的影响，房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展。

 
（战略投资部 赵强 程浩）